Ley arrendamientos urbanos

Todos los contratos de alquiler en España se rigen por la Ley arrendamientos urbanos de 1994 (LAU), norma con dos sendas modificaciones enmarcadas en Reales Decretos Ley  y que inciden de manera significativa en los contratos de arrendamiento de vivienda.

Estos cambios han generado períodos de tiempo que inciden en las firmas de alquileres, por los cuales hay que estar ojo avizor de las fechas y así saber cuál ley aplica en cada momento y poder apegarse a la normativa.

La ley arrendamientos urbanos de 2013 fue derogadas y/o mejorada en su forma y fondo por la versión de 2019 y los Reales decretos, siendo uno de los principales cambios incidentes en que la de 2013 propiciaba la libertad entre arrendador y arrendatario, aupando la flexibilización o reducción en las prórrogas de contrato con el objetivo de dinamizar el mercado inmobiliario; en la de 2019 se establecieron una serie de cambios reguladores en pro de proteger los intereses del arrendatario y que van en contra de los intereses del arrendador, dificultando un poco así el abrir de nuevas plazas de alquiler, un problema que se ha estado ocurriendo en Iberoamérica por legislaciones iguales.

Cómo saber cuál Ley aplica a cada caso

Si se firmó un alquiler entre el primero de enero de 1995 al 18 de diciembre de 2018, aplica la antigua Ley arrendamientos urbanos.

Todo alquiler firmado entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, se rigen por la LAU con reforma realizada por el Real Decreto Ley 21/2018 del 14 de diciembre de 2018.

A los alquileres firmados entre el 24 de enero al 5 de marzo de 2019, vuelven a regirse por la antigua versión de la LAU.

Contratos de alquiler desde el 06 de marzo de 2019 y con plena vigencia a la fecha (favor revisar en caso de cambio para lecturas posteriores a nuestra página web), se rigen por la versión nueva de la Ley arrendamientos urbanos, con las reformas introducidas por el Real Decreto Ley 7/2019 del primero de marzo, similares al Real Decreto Ley del 14 de diciembre, pero con algunos cambios de forma y fondo que, como se dijo, van en mayor beneficio del arrendatario.

Qué aspectos novedosos fijó la Ley arrendamientos urbanos luego de su reforma

Fija un plazo mínimo de duración del contrato de alquiler, pactados por voluntad propia entre las partes, más si el plazo mínimo es inferior a cinco años, el contrato se prorrogará hasta que se alcance dicha duración mínima, aplicable a las personas físicas o individuales y siete para las personas jurídicas. Dicha prorroga no es aplicable si el inquilino trata o ejecuta un cambio de habitante del inmueble, sea ésta persona familiar o no.

Obliga a una prórroga de tres años (en vez de un año con la Ley Arrendamientos Urbanos anterior), una vez vencido el contrato siempre y cuando ninguna de las partes haya informado mutuamente sobre intención de abandono de la vivienda – solicitud de desalojo. Los tres años se cuentan como tres plazos de un año cada uno, de manera consecutiva.

Los preavisos de desalojo o abandonos, también fueron modificados, siendo el de desalojo (arrendador) de cuatro meses y el del arrendatario de dos meses. Esta parte ha sido muy beneficiosa para las partes, ya que permite una planificación y cambio estratégico para mudanza y/o recuperación del inmueble, como poder hacer un nuevo y mejorado contrato consensuado entre las partes o apegarse a las disposiciones de protección en la Ley arrendamientos urbanos.

Las rentas y lo que dice la ley

El tema económico también se toca en la Ley arrendamientos urbanos, en la cual se aplicaron variaciones marcadas para ambas partes, comenzando por la limitante del incremento de la renta de los contratos, aupando a que las partes pacten el monto de la renta en cada firma o renovación de contrato, específicamente cada año como indica la ley en beneficio de las partes.

Si no se pacta expresamente dicha actualización por ambas partes, la renta no tendrá revisión durante la vigencia del alquiler, lo que es claramente un problema para el arrendador y un registro negativo crediticio para el arrendatario a la hora de solicitar referencias.

En todo contrato de arrendamiento de renta reducida, cada actualización de la renta no puede sobrepasar el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), ajustándose en. Cada año por la variación anual del mismo IGC. El límite, aun cuando las partes hayan pactado un monto específico, será el IPC.

Lo que expresa la Ley arrendamientos urbanos sobre las garantías y la fianza

En beneficio del arrendatario, la Ley arrendamientos urbanos limita las garantías adicionales aplicadas por los arrendatarios más allá del mes de fianza obligatorio, que instaban incluso a pagar hasta 06 meses de renta, de entrada.

Dicha limitación consta de un máximo de dos meses de renta como garantías adicionales en los contratos de tiempo mínimo (cinco años de duración para particulares, siete años para personas jurídicas). Esto colabora en las finanzas de quienes alquilan al no tener que pagar más de un mes de fianza –obligatoriamente en metálico- y dos meses de garantía adicional –a pactar entre las partes y han de quedar asentadas en el contrato que se podrá consignar ante los órganos administrativos competentes-.

Otro cambio expreso, el cual ha sido duramente criticado por los arrendadores y, obviamente saltado con aumento en el precio base de alquiler, es que el arrendador será tratado como persona jurídica aunque sea individual y estará en la obligación de correr con los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato de arrendamiento, algo que con las pasadas leyes, decidía el arrendatario adosarlo a las obligaciones del inquilino.

Arriendo de inmuebles para uso turístico en la ley arrendamientos urbanos

Todos los inmuebles en España, que tienen el objetivo de ser utilizado para uso vacacional, turismo, ocio o similares, sean o no publicitados o comercializados a través de cabales de oferta turística serán encausados bajo un contrato de arrendamiento de uso turístico, sin importar el cómo se haya realizado su comercialización y promoción, algo que con las anteriores versiones de la Ley arrendamientos urbanos se saltaba al existir un vacío legal de protección al arrendatario, quienes se veían atrapados por empresas intermediarias donde no aplicaban las anteriores versiones de la ley, sino las disposiciones de la Comunidad Autónoma dónde se encontraba enclavado el coso turístico.