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plusvalia municipal: todo lo que debes saber

Leyes

Con la plusvalia municipal, la ciudadanía ha obtenido algunos nuevos beneficios para saber cuál es el valor real de sus terrenos y así poder disponer de ellos tanto para la venta en solitario (las tierras) o con una propiedad, lo que les ayudará a saber el precio de venta, alquiler o cómo compartir las ganancias del mismo, así como las obligaciones impositivas, de seguridad, comerciales y de responsabilidad social, entre otras.

Notas sobre la plusvalia municipal

Ya desde el 2021 se crearon cambios gubernamentales que llevaron a un nuevo cálculo de la plusvalia municipal, en el cual, gracias a una decisión proveniente del Consejo de Ministros se crearon dos opciones para poder determinar cuánto le toca pagar a cada contribuyente, existiendo como ventaja que será el mismo contribuyente que podrá elegir entre los dos métodos en curso, cuál le es más ventajoso.

Este nuevo sistema para calcular el impuesto de plusvalía fue aprobado por el Alto Gobierno luego que el Tribunal Constitucional le diera prohibición de cobro al anterior sistema para el cálculo de la base impositiva de dicho tributo, lo que devino es una ventaja para el contribuyente, algo que no es muy común cuando una ley se cambia, que la misma brinde alternativas, vaya en beneficio ascendente de quienes pagan sus tributos y sea poco o casi nada discutida por la sociedad en general.

Ya desde hace unos meses cada persona natural o jurídica puede utilizar la fórmula de pago que más le resulte conveniente a sus intereses entre las dos opciones, las cuales son:

  • Uso de la ganancia real que procede de la operación.
  • Utilizar un sistema similar al anterior, que se basa en una serie de coeficientes que son aplicados al valor catastral del terreno.

plusvalia municipal

El impuesto en sí

El impuesto de plusvalia municipal es uno de los tributos aplicables en todas las municipalidades españolas y el que más ingresos genera a los consistorios, luego del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Este consiste en un tributo obligatorio para los contribuyentes que han de abonar cuando venden una vivienda, la reciben como donación o la heredan. El mismo grava aquella fracción de ganancia que se obtienen en la transmisión que responde a la revalorización que gana el suelo público donde el inmueble está construido.

Para formas legales, este impuesto de plusvalia municipal se llama  Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de la Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Motivo de la modificación realizada en 2021

La base del impuesto de plusvalia municipal era calculada con un solo método, en el cual al valor catastral del terreno se le aplicaban ciertos coeficientes que nada más cambiaban según el número de años que habían transcurrido desde que se adquirió el inmueble hasta el momento de la venta.

Dicho sistema era soportado por una lógica en la cual se presumía que el mercado sería siempre de precios ascendentes, pero esto varió ya hace mucho, desde que España pasó por una de sus más grandes crisis financieras hacia finales de la primera década de este siglo.

Por los cambios en el mercado inmobiliario el Tribunal Constitucional determinó en dos sentencias (2017 y 2019) que el tributo no podía exigirse en caso de pérdida en la transmisión o si su importe superaba la ganancia real obtenida por el contribuyente.  Todo porque el sistema vigente anterior no era acorde a dicha evolución del mercado inmobiliario y no podía ser el único método válido para determinar la base imponible, permitiéndose legalmente las estimaciones directas del incremento de valor.

Los cambios realizados al decreto ley de plusvalia municipal

En base a las sentencias firmes, el Ministerio de Hacienda Español decidió mantener el método de cálculo objetivo del impuesto de plusvalia municipal, modificándolo en los coeficientes que se aplican, siendo éstos:

  • Sustitución de los porcentajes anuales empleados anteriormente por unos coeficientes máximos fijados según los años transcurridos desde la compra del inmueble, que han de actualizarse cada año para ser cónsonos con las fluctuaciones del mercado.
  • Introdujo otro sistema para determinar la base imponible, en función de la ganancia (plusvalia municipal real) la cual es obtenida por el contribuyente con la transmisión y calculada restándole al precio de venta del inmueble, precio de adquisición.
    si los contribuyentes utilizan este sistema, los Ayuntamientos estarán en el derecho de hacer las comprobaciones que estimen convenientes a dicho cálculo.
  • No se gravan aquellas operaciones de las cuales puedan derivar una pérdida para el contribuyente.

Con estos cambios los municipios pueden modular y revisar los coeficientes correspondientes cada año para poder acoplarse a la evolución del mercado.

Se introdujo un coeficiente para las transmisiones que se lleven a cabo en un plazo inferior al año, que suelen ser las más especulativas “como si existiera un vacío legal” y que antes no estaban gravadas por el tributo de plusvalia municipal.

plusvalia municipal

Determinación de la base imponible del impuesto de plusvalia municipal

Se determina del resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, por los coeficientes que fijen los alcaldes o ayuntamientos, mismos que no pueden superar los topes estatales.

Cada contribuyente debe calcular el valor que tienen los terrenos sobre los que está construida su vivienda. En base a la revalorización del suelo, se determinará el impuesto de plusvalia municipal.

El otro método se logra calculando la revalorización real del suelo, que se conocerá al obtener la diferencia entre el precio de compra y el de traspaso del inmueble.

Sobre esa diferencia, debe aplicarse la proporción que tiene el terreno en el activo.

Ejemplo: Si el valor del suelo es del 30% del total de la vivienda, se debe aplicar dicho 30% sobre la plusvalia municipal real; así se determina la base imponible.

Dichos métodos descritos son llamados en el Ministerio de Hacienda como: Método objetivo (con coeficientes sobre valor catastral) y el Método de valor real (diferencia entre valor compra y venta).

Todas las acciones de cálculo modificadas en sus coeficientes, fueron medidas certificadas por el Ministerio de Hacienda para poder garantizar seguridad jurídica tanto a contribuyentes particulares como a las entidades locales, siendo éstos últimos los que temían que los cambios en el impuesto de plusvalia municipal crearan afectación en los presupuestos a consignar.

En las primeras de cambio y ya puesto en marcha el método tributario, todas las dudas que emergieron ante las debilidades que podrían existir en los cálculos en detrimento de los municipios, fueron apaciguadas con una recolección de tributos que grava en buena proporción y que por la parte de quien paga, no ha generado incidencias negativas en sus presupuestos y por ende, en sus derechos ciudadanos.